Nebenkosten bei Immobilien: Darauf ist zu achten!

Es gibt viele gute Gründe, sich eine eigene Immobilie zuzulegen. Ob diese nun als Eigenheim oder ganz einfach als sicherer Hafen für das persönliche Vermögen.

Noch sind die Kreditzinsen gering dafür steigen die Immobilienpreise. Doch wer nicht aufpasst, droht in die Kostenfalle zu tappen.

Was genau spricht eigentlich noch dafür, sich eine eigene Immobilie zuzulegen? Allem Anschein nach ist dies noch immer sehr viel. Vor zwei Jahren beispielsweise wechselten so viele Eigentumswohnungen den Besitzer wie schon lange Zeit nicht mehr. 20.000 Menschen kauften und verkauften Wohnraum in Deutschland.

Doch solch eine Investition ist natürlich auch mit einigen Kosten verbunden. Neben den Mietpreisen sind dabei natürlich auch die Nebenkosten zu beachten, die gerne einmal vergessen werden, wenn der Kaufpreis allzu lukrativ erscheint. Schnell können die Kosten so nochmals um 15 Prozent, den Kaufpreis betrachtet, nach oben klettern. Da hilft vielen überraschten Käufern oft nur eine spontane und möglichst schnell verfügbare Anschlussfinanzierung, wenn das Geld urplötzlich knapp wurde.

Doch warum ist das so? Meist sind diese Extrakosten gar nicht versteckt, sondern sind ganz einfach dem Unwissen der Immobilienkäufer zuzuschreiben. Dabei steht es oftmals schon vor dem Kaufabschluss fest, welche Kosten auf angehende Immobilienbesitzer zukommen werden – ein Überblick:

Das Gutachten: kein Muss, oft aber zu empfehlen

Viele Menschen können nicht einschätzen, ob eine Immobilie den geforderten Kaufpreis überhaupt wert ist. Wer nicht zufällig Architekt, Immobilienberater oder Ingenieur ist, hat es schwer, eine vernünftige Antwort auf die Preisfrage zu finden. Hier helfen Gutachten, die natürlich bezahlt werden müssen. Wie viel ein Gutachten, das den Verkehrswert der Immobilie in Zahlen fasst, kostet, regelt die HOAI.

Die Maklerprovision: für alle, die nicht selbst suchen wollen

Natürlich braucht es keinen Makler, und wer ohnehin knapp bei Kasse ist, sollte auf einen Makler auch tatsächlich verzichten. Dies bedeutet aber auch, dass womöglich länger gesucht werden muss, denn natürlich besitzt diese Berufsgruppe hervorragende Kenntnisse und Informationsnetze über und auf dem Immobilienmarkt. Zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises zusätzlich Mehrwertsteuer sind meist als Provision an den Makler zu zahlen. Da geht es schnell in den fünfstelligen Bereich.

Die Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland, aber nicht zu umgehen

Die Grunderwerbsteuer muss in jedem deutschen Bundesland gezahlt werden, in den Alten wie den Neuen Ländern. Der Steuersatz selbst unterscheidet sich jedoch von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme. Thüringen, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg führen die Spitzensteuertabelle derzeit an. Umgehen kann man diese Steuer übrigens nicht, denn nur wer die Bescheinigung des Finanzamtes beim Grundbuchamt vorlegt, darf sich überhaupt ins Grundbuch seines Bezirks eintragen.

Der Grundbucheintrag: der Beleg der Eigentümerschaft

Denn erst wenn der bereits angesprochene Eintrag in das Grundbuch erfolgt ist, werden Käufer auch zu Besitzern einer Immobilie. Natürlich ist auch dies mit Kosten verbunden. Doch auch hier gibt es wieder örtliche Unterschiede. Die genauen Gebührensätze sind in der Gebührenordnung einzusehen oder direkt beim Grundbuchamt zu erfragen.

Die Notargebühren: essentiell für einen rechtskräftigen Vertrag

Um aber überhaupt als Käufer zu gelten, braucht es natürlich erst einmal einen offiziellen Kaufvertrag. Dieser wiederum ist nur rechtskräftig, wenn auch ein Notar zur Stelle gewesen ist, der den Wechsel der Immobilie von der einen in die andere Hand beglaubigt. Notarkosten orientieren sich ähnlich wie Maklergebühren am Kaufpreis der Immobilie und liegen meist bei circa einem Prozent der Kaufsumme.

Was oft vergessen wird: Rücklagen für den Werterhalt berücksichtigen

Abseits der mehr oder minder offensichtlichen Kosten gibt es dann noch einen Punkt, der sehr gerne von Immobilienkäufern vergessen wird, gerade wenn alle bürokratischen Kostenhürden bereits genommen wurden.

Dabei handelt es sich um Kapital, das zwar zur Zeit des Immobilienkaufs noch keine Rolle spielt bzw. spielen sollte, später aber durchaus von Bedeutung sein könnte, wenn die Immobilie doch einmal verkauft werden soll oder muss: und zwar das Geld für etwaige Reparaturen und Modernisierungen, die für den Werterhalt des Gebäudes ganz entscheidend sind.

Wie hoch eine sogenannte Instandhaltungsrücklage ausfallen muss, das hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Alter und der Größe der Immobilie ab. Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt all denjenigen, die dieses Kapital nicht auf einmal beiseitelegen können, bei der Berechnung des benötigten Kapitals folgende Formel zu verwenden:

Jeden Monat einen Euro je Quadratmeter Baufläche zur Seite legen.

Noch etwas detaillierter und gestaffelter fällt der Rat des Bundesbauministeriums aus. Dieses stellt folgende Berechnungsgrundlage zur Verfügung und bemerkt, dass die Gelder ja nicht nur für große Sanierungsprojekte benötigt werden, sondern eben auch für kleinere Reparaturen, die jedes Jahr anfallen und dann nicht aus der monatlichen Haushaltskasse bezahlt werden müssen:

– für bis zu 5 Jahre alte Häuser: 4 Euro je Quadratmeter

– für bis zu 10 Jahre alte Häuser: 6 Euro je Quadratmeter

– für bis zu 15 Jahre alte Häuser: 7,50 Euro je Quadratmeter

– für Häuser ab dem 16. Baujahr: 10 Euro je Quadratmeter

Fazit: Der Immobilienkauf lohnt sich, wenn…

… alle entstehenden Kosten von vornherein bedacht werden. Wer gewissenhaft kalkuliert und alle Kosten berechnet, hat am Ende gute Chancen, tatsächlich noch ein preiswertes und bezahlbares Eigenheim zu finden – und zu finanzieren. Mietfrei zu sein im Alter, eigene Entscheidungen über Wertsteigerungsmaßnahmen treffen zu können, keine Bindung an Mieter und Mietverträge zu haben und die derzeitigen günstigen Bedingungen sind für viele Menschen immer noch die besten Gründe, sich eine eigene Immobilie zuzulegen.

Zwar bergen niedrige Zinsen auch das Risiko, dass Immobilienpreise aufgrund des gestiegenen Interesses sehr schnell ansteigen, wer dies aber weiß und schnell handelt, kann von eben jener Entwicklung auch jetzt noch profitieren.

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