Deutscher Wohnungsmarkt: Trotz hoher Kaufpreise bleibt der Immobilienkauf attraktiv

Neben den guten wirtschaftlichen Voraussetzungen in Deutschland, steigender Beschäftigung und niedrigen Zinsen machen sich hier noch ein anhaltender Zuzug sowie ein knappes Angebot preistreibend bemerkbar. Wohnimmobilien haben sich aber nicht nur absolut, sondern auch relativ verteuert, denn die Kaufpreise steigen schneller als Mieten und Einkommen. Ende der 1990er Jahre entsprach der Kaufpreis im Städtedurchschnitt etwa 25 Jahresmieten. Seit 2010 ist der Wert kontinuierlich gestiegen; aktuell kann der Kaufpreis erst nach etwa 28 Jahresmieten „eingefahren“ werden. Ähnlich sieht es gegenüber dem Einkommen aus. Entsprach der Kaufpreis einer Beispielwohnung 2010 etwa dreieinhalb Bruttojahresgehältern, sind es heute fast fünf. Die Bewertungen sind aber nicht völlig aus dem Ruder gelaufen, denn vor 2010 stagnierten die Preise viele Jahre.

Zusammengefasst steuert der weiter anziehende Immobilienmarkt zwar in Richtung Blasenniveau, hat es aber nicht erreicht, wenngleich einige Hot-Spots wie München schon sehr teuer geworden sind. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, weil sich die Erschwinglichkeit von Immobilien in den letzten Jahren spürbar verbessert hat. Der Anteil des Haushaltseinkommens, der für eine Immobilienfinanzierung aufgewendet werden muss, ist trotz steigender Preise auf ein historisches Tief gesunken. Das sinkende Zinsniveau hat den Effekt steigender Kaufpreise überkompensiert. Mussten vor 20 Jahren noch rund 30 Prozent des Einkommens für eine Beispielimmobilie aufgewendet werden, ist es aktuell nur etwa die Hälfte davon. Mit dieser moderaten Belastung bleibt der Immobilienkauf selbst bei wieder leicht steigenden Zinsen attraktiv.

Das gilt auch gegenüber der Miete einer vergleichbaren Wohnung. Denn die steigenden Mieten schlagen ungebremst auf das Einkommen durch, während der kreditfinanzierte Kauf günstiger geworden ist. Deshalb wird die Nachfrage voraussichtlich hoch bleiben und für weiter steigende Immobilienpreise sorgen. Bremsend könnte sich aber das Eigenkapital auswirken, das bei höheren Kaufpreisen zunehmend zum Engpassfaktor wird.