Der Preisboom am deutschen Wohnungsmarkt verlagert sich von den Kernstädten ins Umland. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise steigen in typischen Einfamilienhausgegenden am Stadtrand inzwischen stärker als in den urbanen Zentren. Das geht aus dem aktuellen F+B-Wohnindex hervor, der quartalsweise veröffentlicht wird.
Demzufolge verteuerte sich das Wohnen in Deutschland vom ersten Quartal 2017 bis zum ersten Quartal dieses Jahres insgesamt um 4,5 Prozent. „Die Wachstumsdynamik zeigt sich doch stabiler, als das zum Jahreswechsel noch absehbar gewesen war“, stellen die F+B-Analysten fest. Vor allem die Kaufpreise würden weiter zulegen: „Angesichts weiterhin niedriger Leitzinsen der Europäischen Zentralbank und anhaltend guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen in Deutschland ist der Drang ins Wohneigentum unverändert hoch.“
Auffällig ist allerdings der starke Preisanstieg bei Einfamilienhäusern, während gleichzeitig Kaufpreise, aber auch Mieten in zentralen Lagen und Ballungszentren nicht mehr so stark zulegen wie in früheren Jahren. Oder sogar zurückgingen. Aktuelle Kaufangebote für das klassische Eigenheim verteuerten sich innerhalb von nur zwölf Monaten um 5,3 Prozent, stellt F+B fest. Eigentumswohnungen hingegen, die großen Preistreiber der vergangenen Jahre, verzeichneten einen Preiszuwachs von 4,7 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern indes lag die Verteuerung binnen Jahresfrist nur noch bei 1,7 Prozent. Und im Vergleich zum Vorquartal, also innerhalb der sechs Wintermonate, gab es hier sogar einen Rückgang um 0,1 Prozent.
Nach Beobachtungen von F+B dürfte dies am Verkauf von eher niedrigpreisigen, älteren und schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der Top-7-Standorte liegen, „während offenbar immer weniger hochpreisige neuere Mehrfamilienhäuser in Toplagen im Angebot sind“, so die Marktforscher.
Häuschen am Stadtrand? Immer schwerer zu finden
Die Zahlen beziehen sich auf das gesamte Bundesgebiet. Nach wie vor gibt es große regionale Unterschiede, und vor allem in den Großstädten gibt es eine enorme Spreizung bei den Kaufpreisen. In Hamburg etwa gibt es Wohnungen für 1750 Euro den Quadratmeter, aber auch für 11.130 Euro.
In wirtschaftlich starken Regionen, etwa in München und Umgebung, steigen die Kaufpreise nach wie vor in allen Segmenten, während sich die Preise in anderen Regionen der Republik stärker auseinanderentwickeln. Doch der generelle Trend ist aus Sicht der F+B-Experten nicht mehr zu übersehen: Ein- und Zweifamilienhäuser als „klassisches Selbstnutzersegment stellen den Spitzenreiter unter allen Objektarten dar. Sie lösten damit die mehrere Jahre führenden Eigentumswohnungen ab.“ Wer ins Häuschen am Stadtrand ziehen will, hat es immer schwerer, gute Angebote zu finden.
Abgesehen von einigen besonders gefragten Städten wie München oder Berlin hat sich auch die Preisentwicklung bei Mietwohnungen in den Ballungszentren etwas beruhigt. Neuvertragsmieten gingen innerhalb der zwölf Monate zwischen dem ersten Quartal 2017 und dem ersten Quartal 2018 nur noch um 2,9 Prozent nach oben – und stiegen damit langsamer als der Gesamtwohnindex mit 4,5 Prozent. Bei den Bestandsmieten für laufende Verträge gab es einen Aufschlag um 1,3 Prozent – weniger als die Inflation.
Das allerdings dürfte vor allem an Stagnation oder gar Rückgängen in schwächeren Regionen liegen. In München hingegen legten die Angebotsmieten binnen Jahresfrist noch einmal um mehr als elf Prozent zu. In begehrten Lagen liegen die Angebotsmieten für neue Wohnungen sogar nur noch knapp unter 30 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete bei einer Neuvermietung in München liegt nun bei 16,30 Euro. Auch hier gab es aber den Speckgürteleffekt: In umliegenden Gemeinden wie Germering oder Olching stiegen die Mieten noch kräftiger, um mehr als 18 beziehungsweise zehn Prozent.
Mieten im Bestand bewegen sich seitwärts
Bemerkenswert finden die F+B-Forscher aber, dass es in manchen Gemeinden auch erstmals deutliche Mietpreisrückgänge gibt, nämlich in Dachau um minus 10,4 Prozent, in Erding um minus 5,5 Prozent oder in Freising um minus 4 Prozent. Hier geben die Experten einen wichtigen Hinweis für Kapitalanleger: „Interessant ist hier, dass gerade an diesen Standorten im Münchner Umland zum Teil signifikant sinkende Neuvertragsmieten auf weiterhin enorm steigende Preise für Eigentumswohnungen treffen. An diesen kleinräumigen Standorten besteht ein erhöhtes Blasenrisiko, wenn sich dieser Trend in den nächsten Quartalen bestätigt.“
Ansonsten steigen die Mieten insgesamt nicht mehr so schnell. Unter den Metropolen verzeichnete nur noch Stuttgart einen kräftigen Zuwachs der Neuvertragsmieten um 9,6 Prozent auf 11,80 Euro. In Berlin ging es um 5,7 Prozent auf neun Euro nach oben. In Frankfurt am Main dagegen betrug der Anstieg nur noch 2,4 Prozent auf 11,50 Euro. Auch in Hamburg (2,4 Prozent auf 10,40 Euro), Düsseldorf (0,8 Prozent auf 9,80 Euro) und Köln (0,7 Prozent auf 9,70 Euro) waren die Anstiege geringer als in früheren Jahren.
Die Mieten im Bestand bewegten sich bundesweit dagegen fast seitwärts, mit einem Zuwachs von nur noch 0,4 Prozent. Nimmt man die Metropolen heraus, bleibt in vielen Regionen unter dem Strich also ein Rückgang.
„Blasengefahr sinkt eher“
Bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen war auffällig, dass B-Standorte oder kleinere Städte die großen Metropolen von den oberen Plätzen verdrängen – abgesehen von Berlin. Die Städte mit der stärksten Verteuerung von Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern waren Münster, Landsberg am Lech, Berlin, Norderstedt und Dreieich.
Dass sich die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf der einen Seite und Mieten auf der anderen Seite nicht mehr so stark auseinander entwickeln, sondern zunehmend im Gleichklang wachsen, halten die F+B-Experten für ein gutes Zeichen: „Die Schere zwischen den Steigerungsraten von Neuvertragsmieten und den Preisen für Mehrfamilienhäuser im Jahresvergleich schließt sich weiter, sodass die viel diskutierte Blasengefahr in diesem Segment eher sinkt.“
Der F+B-Wohnindex Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Grundlage sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Millionen Objekten. Damit hat F+B nach eigenen Angaben die größte Preis- und Marktdatenbank in Deutschland.
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