Laut Hannes Boller, Senior Portfolio Manager im Corporate-Bond-Team vom Vermögensverwalter Fisch Asset Management (AM), wird der chinesische Immobilienmarkt erwachsen. „Die Landpreise steigen weiter, da Entwickler massiv Bauland aufkaufen. Dagegen fallen in den größten und bisher wachstumsstärksten Städten die Häuserpreise bereits wieder leicht aufgrund der restriktiven Regierungsmaßnahmen bezüglich der Kreditvergabe. Diese Entwicklungen befeuern bei Bauträgern einen rasanten Konsolidierungsprozess“, schreibt Boller in einem Marktkommentar. Kleinere Entwickler hätten inzwischen Schwierigkeiten zu günstigen Konditionen Zugang zu Kapital zu erhalten, da sie schlechtere Beziehungen zu lokalen Banken hätten und sich auch anderweitig nicht wie die Branchengrößen im Ausland US-Dollar beschaffen könnten.
Der Grund für die gestiegenen Finanzierungskosten liege in der restriktiven Politik der Regierung, um einer Überhitzung vorzubeugen, heißt in dem Marktkommentar. Große Bauträger könnten – bislang zumindest – höhere Finanzierungskosten durch ihre deutlich besseren Gewinnmargen leichter verkraften. Boller: „Wir erwarten daher eine weitergehende Konzentration am Markt. Dabei werden die Großen entweder Land von den Kleineren abkaufen oder diese ganz übernehmen. Bereits seit Jahren gewinnen die 50 größten Firmen beständig Marktanteile auf Kosten der kleineren Konkurrenten. Hatten diese im Jahr 2010 noch einen überschaubaren Marktanteil von 20 Prozent, war er 2016 bereits auf 42 Prozent gestiegen. 2017 teilten die 50 größten Immobilienentwickler dann 56 Prozent der ,Contracted Sales‘ unter sich auf, was nochmals eine deutliche Beschleunigung der Entwicklung darstellt.“
Fisch AM sieht diese Entwicklung positiv, da die Märkte durch die Konsolidierung letztendlich weniger fragmentiert sein würden und die geringere Zahl der Anbieter effektiver kontrolliert werden könne. „In unseren Portfolios bevorzugen wir die Anleihen der großen und defensiven Immobilienentwickler, die über eine führende Marktstellung und guten Zugang zu frischem Kapital verfügen. Zudem halten wir Firmen mit einem diversifizierten Geschäftsprofil für attraktiv. Zum Beispiel erhöhen wiederkehrende Einkünfte aus Shopping Malls oder Mietliegenschaften die Planbarkeit und Visibilität der Cashflows. Solide Kennzahlen, wie etwa ein komfortables Liquiditätspolster, werden aufgrund der Abkühlung der Realwirtschaft durch die Regierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren besonders wichtig sein. Andererseits meiden wir Entwickler mit aggressiver Landkauf-Strategie, dünnen Liquiditätsreserven und mangelnder Transparenz. Generell bleibt der chinesische Immobilienmarkt interessant für Anleiheninvestoren und bietet aufgrund seiner ständigen Weiterentwicklung immer wieder chancenreiche Investments mit attraktiven Renditen“, so Boller abschließend.
Quelle: Marktkommentar Fisch AM
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