Steigende Beliebtheit der Umnutzung von Büroimmobilien

Laut Analysen von Aengevelt Research steht der Druck auf ältere Büroimmobilien bereits seit einigen Jahren unter Druck und wird durch Homeoffice, New Work und steigende Nachhaltigkeitsanforderungen weiter verstärkt. Dies führt dazu, dass die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen verstärkt in den Fokus rückt. Insbesondere in den Wachstumskernen verschärft sich der Wohnungsmangel, da weniger Neubauten entstehen. Die steigende Nachfrage nach Mikroapartments, Boarding Houses und Pflegeimmobilien erhöht insbesondere in den Stadtteilzentren der 2a- und 2b-Lagen die Rentabilität für den aufwändigen Umbau von Büroimmobilien. Angesichts steigender Anforderungen an ESG-Kriterien, energetische Nachhaltigkeit und flexible, für New Work geeignete Grundrisse erwartet Aengevelt Research einen Filterungsprozess auf dem Büromarkt: Einerseits entstehen neue, immer modernere Büroimmobilien, während ältere, nicht mehr zeitgemäße Objekte vom Markt aussortiert werden. Für solche Objekte bieten sich Umnutzungen, beispielsweise in Wohnungen, an. Das Thema ist grundsätzlich nicht neu. In der Vergangenheit waren Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken jedoch häufig nicht wirtschaftlich darstellbar, da die Umbaukosten zu hoch waren, und blieben daher eine Ausnahmeerscheinung. Aengevelt sieht derzeit jedoch wachsende Chancen vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach Mikroapartments, Boarding Houses, seniorengerechten Apartments oder Pflegeimmobilien: Mikroapartments mit einer Größe von 20 bis 40 Quadratmetern stoßen auf eine stark wachsende Nachfrage von Pendlern, Berufstätigen mit doppelter Haushaltsführung, Studierenden und Senioren. Die durchschnittliche Miete für diese oft möblierten Apartments mit inkludierten Serviceleistungen liegt in A-Städten bei über 21 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Mietniveau für herkömmliche Wohnungen. Auch Boarding Houses, deren Mieten zwischen Hotels und herkömmlichen Wohnungen liegen, werden zunehmend von Projektbeschäftigten nachgefragt. Der demografische Wandel führt zudem zu einer steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien. Im ersten Halbjahr 2023 waren Pflegeheime die einzige Kategorie von Gebäuden, bei der die Zahl der Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch gestiegen ist, während es massive Einbrüche bei Mietwohnungen und Wohneigentum gab.