Es bleibt dabei. Der Megadeal von Vonovia aus dem ersten Quartal 2018 bestimmt das Transaktionsvolumen auf dem deutschen gewerblichen Wohninvestmentmarkt* nachhaltig. Mit 3,5 Mrd. Euro lag das Resultat im dritten Quartal deutlich unter dem Ergebnis zu Jahresanfang (7,2 Mrd. Euro), aber auch unter dem des zweiten Quartals (4,1 Mrd. Euro).
Summiert ergibt sich von Januar bis Ende September 2018 trotzdem ein Transaktionsvolumen, das mit 14,9 Mrd. Euro (rund 103.000 Wohnungen) die Vergleiche mit dem Vorjahr, dem Fünf- und Zehnjahresschnitt nicht scheuen muss. Hier können jeweils Pluswerte von 37%, 27% sowie 81% notiert werden.
Die Transaktion mit den meisten gehandelten Wohnungen (3.750) im dritten Quartal wurde durch die LEG NRW getätigt, die 3.750 Wohnungen im Ruhrgebiet erworben hat. Mit rund 900 Mio. Euro lag der Kaufpreis von 3.600 Wohnungen durch einen dänischen Pensionsfonds allerdings höher. Verkäufer war ein Fonds der Industria. „Auch andere internationale Investoren suchen den Eintritt in den deutschen Wohnungsmarkt, selbst um den Preis einer geringen Anfangsrendite“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Insgesamt bewegt sich der Anteil internationaler Investoren bei stabilen 25 %. „Aufgrund der Internationalisierung des deutschen Marktes und der nach wie vor wenigen Investmentalternativen mit ansprechendem Risiko-Rendite-Profil wird dieser Anteil sicherlich steigen“, so Kortmann. Neben den Dänen waren 2018 vor allem Investoren aus den USA (700 Mio. Euro), Großbritannien (660) und Frankreich (470) aktiv. Bemerkenswert dabei: Das Interesse internationaler Investoren am Mietwohnungsmarkt hierzulande legt trotz der steigenden Regulierungen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt zu.
Der nachhaltige Trend eines enormen Anlagedrucks auch für internationale Versicherungen und Pensionskassen wird deutlich. Diese Anlegergruppen sind im Immobilienmarkt nach wie vor strategisch unterinvestiert und auslaufende langfristige Staatsanleihen müssen wiederum zu einer mindestens werterhaltenden Rendite reinvestiert werden. „Der deutsche Wohnungsmarkt bietet aufgrund seiner stabilen Cashflows und des hohen Mieterschutzes ideale Voraussetzungen für diese eher konservativ und langfristig orientierten Investoren“, so Kortmann.
Diese Tendenz wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Hier rangiert die Gruppe der Versicherungen/Pensionsfonds mit fast 2,5 Mrd. Euro Vermögensaufbau – dem höchsten seit 2005 – nach den börsennotierten Wohnungskonzernen (plus 4 Mrd. Euro) an zweiter Stelle. Darüber hinaus sind viele Versorgungswerke über Spezialfonds im Markt investiert.
Aufgrund der insgesamt hohen Nachfrage ziehen die Preise weiter an. Der mittlere Preis von Bestandsobjekten zeigt einen Zuwachs um weitere 20 % auf etwa 1.850 Euro/m². Bei den Projektentwicklungen werden im Mittel sogar erstmals mehr als 4.000 Euro/m² erzielt und liegen damit um 5,4 % höher als 2017. „Allerdings könnte das Interesse schnell wieder sinken, wenn Anlagealternativen in Form von US-Staatsanleihen wieder besser verzinst werden. Die dann geringere Nachfrage nach Wohninvestments dürfte sich auch auf das Preisniveau auswirken und zwar unabhängig davon, dass der Nachfrageüberhang in den deutschen Großstädten nach Mietwohnungen weiter hoch ist. Regulierungen wären ein großes Investitionshindernis“, betont Konstantin Kortmann.
Konstantin Kortmann abschließend: Auch wenn auf dem Wohnportfolio-Investmentmarkt in den letzten drei Monaten keine großen Fusionen und Megadeals, nicht zuletzt aufgrund des hohen Preisniveaus, zu notieren sein werden, das Gesamtergebnis in 2018 wird sich sehen lassen können. Mehr als 18 Mrd. Euro werden maßgeblich durch Portfoliobereinigungen und vorab verkaufte Projektentwicklungen erreicht. Zu beobachten ist auch ein steigendes Interesse an Mikroapartmentkomplexen.
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